호주 주택 대출 급감, 금리 인상·세금 정책 영향

투자자 대출, 3분기 32.3% '꽁지'

올 3분기 호주 내 신규 주택 대출 규모가 직전 분기 대비 15.5% 줄었다. 이는 시장 예상치였던 8% 감소를 훨씬 웃도는 수치다. 직전 분기 5.2% 감소했던 것과 비교하면 감소세가 가팔라진 셈이다.

이러한 주택 대출 부진의 가장 큰 배경에는 투자자 대출 급감이라는 특징이 있다. 3분기 투자자 대상 신규 주택 대출은 32.3% 급감했다. 이는 2분기 10.2% 감소에 이어 두 분기 연속 큰 폭의 하락세를 기록한 것이다. 반면, 실제 거주 목적의 주택 구매자를 대상으로 한 대출은 5.3% 감소하는 데 그쳐, 투자자 대출 부진이 전체 감소세를 이끌었음을 보여준다.

금리 인상·세금 정책 겹악재

호주 금융 당국과 정부의 정책은 투자자들의 대출 수요를 억제하는 데 영향을 미쳤다. 지난 5월 발표된 연방 예산안은 기존 주택에 대한 네거티브 기어링 혜택을 신규 주택으로 한정하고, 양도소득세(CGT) 할인율을 축소하는 방안을 담았다. 네거티브 기어링은 임대 수입보다 많은 비용이 발생했을 경우, 그 손실액을 다른 소득에서 공제받을 수 있는 제도다.

정부는 이러한 정책 변화를 통해 주택 시장 재균형을 꾀하고, 투자자들의 대출이 신규 주택 공급보다는 기존 주택 시장에 집중되는 현상을 완화하고자 했다. 또한, 호주 건전성 감독청(APRA)은 올해 2월부터 주택담보대출 시 소득 대비 부채 비율이 6배를 초과하는 신규 대출 비중을 전체의 20%로 제한하는 규제를 시행하며 대출 심사를 강화했다.

금리 인상 압박 지속

이러한 정책적 압박과 더불어 기준금리 인상도 주택 대출 시장에 부담으로 작용했다. 호주중앙은행(RBA)은 올해 들어 총 다섯 차례(2월, 3월, 5월, 9월, 11월) 기준금리를 인상하며 현재 4.85%까지 끌어올렸다. 이는 2008년 이후 최고치다. 에너지 가격 상승으로 인한 인플레이션 압력이 지속되면서 RBA의 긴축 기조는 이어지고 있다.

RBA는 지난 11월 금리 결정 회의에서 6대3의 근소한 차이로 금리 인상에 대한 추가적인 언급을 성명서에서 제외하며 시장의 이목을 집중시켰다. 이는 그간의 가파른 금리 인상이 주택 시장 냉각 등 실물 경제에 미치는 영향을 고려한 것으로 풀이된다. RBA의 자체 보고서 역시 이미 투자자 대출 감소를 예견했으며, 이는 사상 최장 기간의 금리 인상 사이클에서 나타난 최대폭의 하락이라고 분석한 바 있다.